Investissement SCPI
Objectifs
- Développer un patrimoine immobilier
- Ne pas augmenter les impositions IR/IFI
- Obtenir des revenus complémentaires à terme
Réponses apportées
Acquérir la nue-propriété de SCPI permet :
- de bénéficier de « l’effet de levier » du démembrement de propriété
- de diversifier le patrimoine sans souci de gestion locative
d’obtenir des revenus réguliers différés dans le temps (à l’extinction de l’usufruit)
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour les particuliers disposant d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante et n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps).
Avantages et inconvénients
D’un point de vue économique et juridique
- Placement souple et accessible, même avec de faibles montants (généralement 10 parts minimum, soit ± 2 000 €)
- Obtention de revenus réguliers à l’extinction de l’usufruit sous forme de loyers (revenus fonciers)
- Aucun souci de gestion locative
- Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative) et aux différents biens détenus par la SCPI
- Diversification du patrimoine
- Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit
- Placement de long terme (8 à 15 ans)
- Aucune garantie en capital, ni en rendement
- Frais de gestion prélevés au sein de la SCPI
- Risque de faible liquidité des parts
- Frais d’acquisition
D’un point de vue fiscal
- Valeur de la nue-propriété non prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI
- Pas d’imposition supplémentaire sur les revenus (ni impôt, ni prélèvements sociaux) car aucuns revenus perçus
- Effet de levier du démembrement de propriété (=gain à terme équivalent à la valeur de l’usufruit)
- Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs
Rappel :
La nue-propriété est un élément du droit de propriété. Elle donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance, ces derniers étant réservés à l’usufruitier.
Pour qui ?
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour des personnes physiques (particuliers) :
- disposant d’un capital à investir (paiement comptant) ou d’une capacité d’épargne importante (financement bancaire).
- n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps).
- assujetties à l’IR (TMI élevée + PS) et/ou à l’IFI (puisque la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI).
Un non-résident fiscal français peut faire l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI.
Quelle durée de démembrement ?
Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un actif démembré temporairement. L’usufruit n’est pas viager mais à durée fixe.
En général, lors de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 5 à 20 ans. L’investisseur peut alors choisir la durée la plus appropriée à son objectif et son horizon d’investissement ou même les mixer.
Exemple
Acquisition de la nue-propriété de SCPI pour 30 000 € avec un démembrement de 5 ans et pour 40 000 € avec un démembrement de 10 ans.
Qui détient l’usufruit ?
Le plus souvent, une personne morale que le nu-propriétaire ne connaît pas ; une société, une association ou une fondation qui souhaite placer sa trésorerie à long terme en contrepartie d’un rendement attractif.
Plus rarement un particulier, faiblement imposé, qui souhaite transformer un capital en flux financier. Il arrive que le nu-propriétaire et l’usufruitier se connaissent.
Quel prix d’achat ?
Une décote sur le prix d’achat des SCPI est effectuée, représentant la valeur de l’usufruit. Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante donc le prix d’achat de la nue-propriété réduit.
A titre d’illustration :
| Durée du démembrement | Valeur usufruit à durée fixe | Valeur nue-propriété |
| 5 ans | 18 % | 82 % |
| 7 ans | 23 % | 77 % |
| 10 ans | 30 % | 70 % |
| 15 ans | 40 % | 60 % |
| 20 ans | 50 % | 50 % |
Exemple
Le nu-propriétaire acquiert la nue-propriété (=70 000€) de parts de SCPI estimées en pleine propriété à :
- 85 400 € pour un démembrement de 5 ans,
- 90 900 € pour un démembrement de 7 ans,
- 100 000 € pour un démembrement de 10 ans,
- 116 700 € pour un démembrement de 15 ans,
- 140 000 € pour un démembrement de 20 ans.
Quels frais ?
Pour plus de précisions, se référer à la note d’information de la SCPI choisie.
| Commission de souscription | 8 à 12 % du prix de souscription |
| Commission de gestion annuelle | 9 à 12 % du rendement locatif 4 à 6 % des produits financiers nets |
| Commission de cession ou de mutation (à régler par le bénéficiaire de la cession ou de la mutation) |
|
| Droits d’enregistrement (assiette = prix exprimé lors de la cession des parts sur le marché secondaire) | Les cessions de parts sont soumises au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % du montant de la transaction (inclus dans le prix payé par l’acheteur) |