Investir en immobilier dans des opérations de déficit foncier
Cet investissement s’adresse aux contribuables qui sont fortement imposés sur leurs revenus fonciers et/ou à ceux qui veulent développer leur patrimoine immobilier en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal.
Objectifs
- Placer une somme d’argent
- Obtenir des revenus complémentaires ;
- Préparer sa retraite
- Valoriser son patrimoine
- Transmettre un bien déterminé de son vivant avec, si nécessaire, des charges et conditions
Réponse apportée
Réaliser un investissement en déficit foncier permet :
- De déduire des revenus fonciers le montant des travaux payés ou d’imputer des charges foncières (déficit foncier) sur le revenu global,
- D’obtenir des revenus réguliers à terme.
Avantages et inconvénients
D’un point de vue économique et juridique :
- Pas de limite d’investissement, de montant maximum de travaux, de plafond de ressources pour le locataire, de zone géographique définie, etc
- Perception de revenus locatifs à compter de la mise en location ce qui permet :
- d’avoir des revenus réguliers pour compléter la retraite par exemple
- de diminuer l’effort d’épargne en cas d’achat à crédit
- Éventuelle plus-value à terme, les travaux valorisent le bien
- Décalage de trésorerie pendant la réalisation des travaux (pas de revenus immédiats)
- Suivi du chantier, réalisation des travaux, recherche d’un locataire, gestion locative annuelle
D’un point de vue fiscal :
- Déduction des travaux pouvant générer un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers (= économie IR + PS)
- Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (= économie IR)
- Déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers (= économie IR + PS)
- Déduction l’année de paiement des travaux même si le bien n’est pas encore loué
- Investissement non concerné par le plafonnement des niches fiscales
- Forte imposition (taxe foncière, IFI, taxe sur les logements vacants, etc.) et non application de la fiscalité favorable du PFU sur les revenus générés.
- Maintien de la location nue pendant 3 ans en cas d’imputation sur le revenu global
- Non cumul de la déduction des travaux : déduction des revenus fonciers OU prise en compte pour le calcul de la plus-value
Principes
Qu’est-ce qu’un investissement en déficit foncier ?
La mise en location nue (sans meubles) d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieurs aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple
Monsieur X fait réaliser 45 000 € de travaux dans un appartement qu’il prévoit de donner en location. Il va pouvoir imputer 7 000 € sur ses revenus fonciers qui proviennent de parts de SCPI qu’il détient en patrimoine, puis 10 700 € sur son revenu global et le solde (45 000 – 7 000 – 10 700 = 27 300) soit 27 300 € s’imputera sur ses revenus fonciers des 10 années à venir.
Pour plus de détail sur l’ordre d’imputation du déficit foncier, voir § 2.4.1.
L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu mais aussi de prélèvements sociaux.
3 étapes :
Acheter ou posséder un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation
Réaliser des travaux de rénovation ( /!\ nature des travaux, seuls certains travaux sont déductibles)
Louer le logement nu (sans meubles) et opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers
Pour qui ?
Cet investissement peut être proposé à des personnes qui perçoivent des revenus fonciers fortement imposés (plus rarement pour des personnes sans revenus fonciers préexistants) et qui souhaitent réduire l’imposition de leurs revenus fonciers sans pour autant pouvoir (ou vouloir) vendre les biens qui leur procurent ces loyers.
Il est indispensable que le propriétaire ait l’intention, une fois les travaux terminés, de louer le bien nu (sans meubles) et de soumettre les loyers qu’il reçoit au régime réel d’imposition des revenus fonciers (perte de l’intérêt en cas de micro-foncier).
Le propriétaire peut :
- être résident fiscal français ou non (cet investissement n’est pas conditionné au fait d’être fiscalement résident en France)
- être une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI)
Remarque
Une société soumise à l’impôt sur les sociétés pourra également déduire les travaux, cependant cette opération ne relève pas du régime déficit foncier.
- détenir le bien en indivision. Dans ce cas, le bien indivis rénové permet aux co-indivisaires de déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers (répartition selon la quote part de détention du bien).
- détenir le bien en démembrement. Pour en savoir plus, voir Déduction des charges et imputation des déficits en matière de revenus fonciers en cas de démembrement
Quels travaux ?
Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux à condition :
- qu’il loue le bien nu (sans meubles) dès que les travaux sont terminés,
- qu’il opte pour le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier),
- qu’il réalise des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration (les travaux réalisés par la copropriété sont également déductibles selon leur nature),
- qu’il déduise les travaux l’année de leur paiement.
Attention
Les charges engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.
Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.
Pour en savoir plus, voir la question/réponse : Les frais et charges sont-ils déductibles si le bien n’est pas encore loué ?
Les travaux peuvent être menés par le propriétaire lui-même (avec l’aide d’un architecte, d’une entreprise de rénovation, etc.) ou par le promoteur qui commercialise cette opération immobilière optimisée au déficit foncier. Si le propriétaire réalise les travaux lui-même, il ne pourra déduire que les matériaux, son « temps passé » ne peut pas être valorisé, ni faire l’objet d’une déduction.
Pour des exemples de travaux déductibles, voir notre doc pratique : Les travaux des immeubles locatifs
Remarque
Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Lorsque le contribuable réalise des travaux de différentes nature, il faut qu’il obtienne une facture distincte pour chaque nature de travaux (= 1 facture pour les travaux de reconstruction et d’agrandissement, non déductibles. Et 1 facture pour les travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien afin de pouvoir les déduire).
Imposition des revenus fonciers
Option pour le régime réel
Lorsque les revenus fonciers du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €, il est indispensable que le contribuable opte pour le régime réel d’imposition pour pouvoir déclarer les charges qu’il a réellement acquittées (taxe foncière, prime d’assurance, travaux, etc.) et ainsi obtenir un déficit foncier quand ses charges sont supérieures aux loyers qu’il encaisse. Cette option est prise au moment de la déclaration des revenus (déclaration des travaux payés) et s’applique pour 3 ans, renouvelable.
Si ses revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 15 000 €, le contribuable est soumis au régime réel sans avoir besoin d’en prendre l’option.
Rappel
Le régime micro-foncier (imposition simplifiée) permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, en contrepartie aucune charge ne peut être déduite.
Aucun déficit foncier ne peut être constaté lorsque le contribuable est soumis au micro-foncier (puisqu’il a seulement un abattement de 30 % du montant des loyers). Ce régime s’applique de plein droit si le contribuable perçoit moins de 15 000 € de revenus foncier bruts par an (d’où l’intérêt de l’option pour le régime réel).
Etapes d’imputation des travaux
Un déficit foncier est constaté lorsque les charges payées et admises en déduction sont supérieures aux loyers encaissés.
Travaux déduits en déficit foncier
(charges > revenus)
Imputés sur les revenus fonciers d’autres biens
(Pas de limite de montant)
Si déficit foncier global, on l’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €
(sauf déficit provenant des intérêts d’emprunt)
Excédent reporté + imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
(Sans limite de montant)
Imputation sur les revenus fonciers (de l’année ou des 10 années suivantes)
Il n’y a pas de plafond d’imputation annuelle, celle-ci s’effectue sans limitation.
L’imputation est immédiatement acquise, sans condition (même si le bien ayant généré le déficit foncier est vendu, donné, démembré, etc.).
Imputation sur le revenu global (de l’année du paiement des charges)
Cette imputation est limitée à 10 700 € par an, par foyer fiscal.
L’imputation est acquise à condition que le contribuable conserve le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée. Les non-résidents peuvent imputer le déficit foncier sur leurs revenus fonciers de source française uniquement. Ils ne peuvent pas imputer le déficit sur leur revenu global.
Exemple
Déficit foncier imputé pour 10 700 € sur le revenu global de l’année 2021, conservation du logement en location nue jusqu’au 31 décembre 2024.
| Bien A | Bien B | |
| Loyers bruts | 10 000 € | 7 000 € |
| Charges | 30 000 € | 2 000 € |
| Résultat foncier | -20 000 € | +5 000 € |
Le déficit foncier du bien A s’impute en premier sur les autres revenus fonciers, ceux du bien B (20 000 – 5 000 = 15 000). Le déficit foncier restant, soit 15 000 € s’impute ensuite sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (15 000 -10 700 = 4 300). Le solde, soit 4 300 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour en savoir plus, voir Imputation des déficits fonciers
Effets sur le revenu fiscal de référence (RFR)
La déduction des travaux sur les revenus fonciers n’est pas plafonnée.
Attention
Les charges financières (intérêt d’emprunt, etc.) sont imputables sur les revenus fonciers exclusivement. Elles ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global. Pour en savoir plus, voir Quel est l’ordre d’imputation des dépenses déductibles des revenus fonciers ?
Plus-value immobilière en cas de revente
Principe
La plus-value est déterminée selon les règles d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers.
Étapes :
- 1. Détermination du prix de cession = prix de cession – frais supportés par le vendeur
- 2. Détermination du prix d’acquisition = prix d’acquisition + frais d’acquisition (réels ou forfait 7,5 %) + travaux (réels ou forfait 15 %)
- 3. Prix de cession – prix d’acquisition = plus-value brute
- 4. Plus-value brute – abattements pour durée de détention = plus-value imposable
- 5. Taxation de la plus-value imposable à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Les travaux déjà pris en compte au titre de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire déduits des revenus fonciers et/ou du revenu global, ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition.
Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement, par hypothèse non déduits des revenus fonciers (car non déductible par nature) peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.
Cependant, si le contribuable détient l’immeuble depuis plus de 5 ans, il peut déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition sans aucune justification de la réalité des travaux et peu important que des travaux aient été déduits au titre de l’impôt sur le revenu).
Le forfait de 15 % n’est pas cumulable avec la prise en compte des frais réels, le contribuable devra alors comparer la déduction la plus intéressante.
Exemple
Achat d’un bien pour 85 000 € puis réalisation de travaux pour 60 000 € déduits des revenus fonciers et du revenu global. Revente du bien pour un prix net vendeur de 170 000 €.
• Le prix d’acquisition est retenu pour 85 000 € + 15 % au titre du forfait travaux (=12 750 €) + 7,5 % au titre du forfait frais d’acquisition (=6 375 €) soit 104 125 €.
• La plus-value brute est alors de 65 875 € avant application des abattements pour duréede détention.
Si les travaux n’avaient pas été déduits des revenus fonciers, ils auraient pu être ajoutés au prix d’acquisition (85 000 € + 6 375 € forfait frais d’acquisition de 7,5 % + 60 000 € travaux = 151 375 € soit une plus-value brute de 18 625 €).
Pour en savoir plus, voir PVI : Généralités et Prise en compte des travaux immobiliers d’habitation au titre des revenus fonciers, des plus-values et des avantages fiscaux
Remarque
Les déficits fonciers non déduits au jour de la vente peuvent venir en majoration du prix d’acquisition et ainsi réduire la plus-value à payer.
En cas de reprise de l’imputation sur le revenu global (en cas de revente avant le délai de 3 ans alors que le contribuable a imputé le déficit foncier sur son revenu global) les dépenses peuvent également venir en majoration du prix d’acquisition (puisqu’elles ne sont finalement plus déductibles du revenu global).