Loi Pinel
Le dispositif Pinel est une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif en métropole.
Le logement doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement dans certaines zones géographiques, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit respecter d’autres conditions liées à la mise en location du bien, et à l’investissement lui-même.
L’investisseur doit notamment s’engager à louer le bien nu sous certaines conditions de loyers et de ressources du locataire.
Les caractéristiques de la réduction d’impôt dépendent de la date à laquelle le contribuable a réalisé l’investissement locatif.
Définition
Introduit par la loi de finances pour 2015, ce dispositif a remplacé la réduction « Duflot » (applicable aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014) dont il reprend de nombreuses caractéristiques avec néanmoins plusieurs différences notables telles que :
- la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant
- Remarque :
Le bailleur peut louer à un ascendant ou à un descendant à qui il verse une pension alimentaire sans perdre son avantage fiscal. Le fait qu’il déduise cette pension de son revenu global est sans incidence sur cette possibilité.
Voir notre Doc expert : Détails des charges déductibles du revenu global
- Remarque :
- la durée d’engagement fixée sur option du contribuable à 6 ou 9 ans, avec prorogation possible d’une ou deux périodes triennales, permettant au maximum un engagement de 12 ans.
- CGI art. 199 novovicies
- Voir notre Doc expert : Duflot
Attention :
L’administration fiscale a commenté les dispositifs Pinel et Duflot dans sa doctrine dans un même titre.
Ces dispositifs étant relativement proche du dispositif Scellier, le BOFiP comporte de nombreux renvois vers les commentaires relatifs à cet ancien dispositif.
BOI-IR-RICI-360
Remarque :
Les professionnels commercialisant ces investissements défiscalisant doivent (sous peine d’être redevables d’une amende d’un montant maximum de 100 000 €) informer leurs clients :
- des risques et des caractéristiques inhérents à l’investissement (montant du loyer, potentiel locatif, conditions du régime fiscal de faveur, etc),
- des conséquences du non-respect des engagements de location.
En tout état de cause, les clients doivent être en mesure de « raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement ». Ainsi, ils restent tenu d’évaluer la pertinence de leurs investissements.
Contribuables concernés – Territorialité
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt l’investisseur doit être impérativement une personne non soumise à l’IS domiciliée fiscalement en France.
Bénéficiaires – Modes de détention
Pour être éligible à l’avantage fiscal, l’investissement peut se réaliser soit :
- en direct,
- par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés,
- par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Acquisition d’immeuble
Les biens immobiliers détenus directement par le contribuable, personne physiques, sont éligibles à la réduction si cumulativement :
Le bien est … Précisions
- … productif de revenus fonciers
- Les revenus provenant de la location doivent être imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Les immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle ne sont donc pas éligibles.
- Les revenus provenant de la location doivent être imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.
- … détenu en pleine propriété
- La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (tout ou partie)
RM Potterie, JOAN 2 avr. 2019, n°05916
- La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (tout ou partie)
Exception :
Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit
Remarque :
La détention du bien en indivision ou en commun (couples mariés) sont éligibles à la réduction d’impôt.
Les biens immobiliers détenus via une société non soumise à l’IS (autre qu’une SCPI) sont éligibles à la réduction si cumulativement :
- Société productive de revenus fonciers
- Les revenus provenant de la location doivent être imposés à l’IR, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers
- Les parts inscrites à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle ne sont donc pas éligibles
- Parts détenues en pleine propriété
- La réduction d’impôt ne s’applique pas aux parts dont le droit de propriété est démembré
Si le porteur détient à la fois des parts sociales dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal que sur les titres acquis en pleine propriété
- La réduction d’impôt ne s’applique pas aux parts dont le droit de propriété est démembré
Souscription de parts de SCPI
La réduction d’impôt est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux
augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.
BOI-IR-RICI-360-10-20, § 20 et s.
Modes de souscription
Les parts de SCPI peuvent être souscrites par les contribuables selon 2 modes :
- Souscription en direct
- Souscription via une société civile non soumise à l’IS
Les parts de SCPI acquises par le contribuable doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et ne peuvent donc pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle.
Les titres dont le droit de propriété est démembré ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
Les parts détenues en indivision ou en commun sont éligibles au dispositif.
BOI-IR-RICI-360-10-20, § 20 (BOFiP Pinel)
BOI-IR-RICI-230-10-20, § 50 à 110 (renvoi BOFiP Scellier)
Affectation des souscriptions
Pour être éligible à l’avantage, la souscription doit servir à financer exclusivement un immeuble éligible à la réduction d’impôt à hauteur minimum de 95 %.
« La condition d’affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s’apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées. Elle s’apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l’appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription. »
Délai de souscription
Le produit de cette souscription doit être investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
« Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l’investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s’est engagée de façon définitive sur l’usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s’agir de la date portée sur l’acte en cas d’acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d’aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.Les souscriptions de parts de SCPI doivent être annuelles, c’est à dire qu’elles ne peuvent excéder une période de douze mois. »